Немало власників квартир нарікають на якість комунальних послуг: «Не прибирають прибудинкову територію», «не працює ліфт», «брудні під’їзди», «перегоріли лампи на сходах», «суми в платіжках шокуючі», «за що ми платимо» і т. п.
В той же час власники квартир можуть значно покращити ситуацію, варто тільки озброїтись деякими знаннями про іншу форму управління – ОСББ.
В нашому місті вже створено понад 40 ОСББ. Досвід показує, що співвласники цих будинків свого часу прийняли правильне рішення. Цим шляхом можна піти й іншим, головне знайти небайдужих, ініціативних та добросовісних мешканців, які мають бажання докластися до якісних змін спільної оселі, а решті просто треба їх підтримати.
Переваги створення ОСББ
Головними перевагами ОСББ є те, що така форма управління забезпечує ефективне утримання будинку, дозволяє самостійно розпоряджатися коштами та контролювати витрати, а також проводити заходи з енергоефективності.
Насамперед ОСББ має статус юридичної особи, що дозволяє відкривати банківські рахунки, укладати договори, наймати персонал та повноцінно розпоряджатися коштами для забезпечення управління будинком.
Ще одна перевага в тому, що співвласники можуть приймати рішення щодо управлінням будинком. В ОСББ чітко визначена структура керівних органів та їх повноваження. Зокрема, лише загальні збори ОСББ можуть визначати розмір внесків на утримання будинку та розпоряджатися спільним майном.
Також співвласники можуть вимагати прозорості видатків та мають право отримати звіт у голови об’єднання про те, які роботи зроблено, скільки це коштувало тощо.
Крім того, ОСББ можуть заробляти гроші на спільній власності – наприклад, здавати фасад будинку в оренду під рекламні площі, або здавати приміщення в оренду під офіс, магазин чи склад. Отриманий дохід може бути спрямований на утримання будинку, благоустрій території чи зменшення суми квартплати.
ОСББ можуть самостійно обирати постачальників та підрядників і робити це з огляду на якість послуг та їх ціну, а також розірвати договір, якщо компанія неякісно виконуватиме свої обов’язки.
ОСББ може брати участь у державних та місцевих програмах фінансування енергомодернізації будинків, що дозволить зменшити суми оплати за житлово-комунальні послуги. В результаті співвласники зможуть покращити стан будинку і умови проживання, а також підвищити вартість квартир у ньому.
ОСББ має статус неприбуткової організації. Це означає, що незалежно від того, звідки надійшли кошти на рахунок ОСББ, якщо ці кошти використовуються виключно на статутну діяльність ОСББ, з них не сплачується податок на прибуток.
Для мешканців ОСББ зберігаються всі належні пільги та субсидії по сплаті житлово-комунальних послуг.
Практика показує, що після створення ОСББ зростає зацікавленість та відповідальність співвласників щодо свого будинку. Як наслідок, у будинку з’являється справжній господар.
ОСББ – це добре, асоціація ОСББ – ще краще
Трапляються випадки, коли через непрофесіоналізм керівників та фахівців ОСББ або непорозуміння серед співвласників будинок швидко стає занедбаним, а нерухомість в ньому втрачає вартість.
Якщо у співвласників не все виходить як треба, не варто сваритися чи ліквідовувати ОСББ. Найкраще рішення в такій ситуації – передати управління асоціації ОСББ.
Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає можливість об’єднання ОСББ в асоціацію з метою захисту своїх прав та інтересів. Крім того, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) асоціації. Це забезпечує певні переваги і блага.
Покращення умов діяльності
Асоціація надає можливість ОСББ ефективніше відстоювати свої права в органах державної влади і місцевого самоврядування та у взаємовідносинах з монополістами, посилити вплив на владу з метою ухвалення законодавства та рішень в інтересах ОСББ, – від збільшення фінансування енергомодернізації будинків до передачі земельних ділянок співвласникам.
Зменшення комунальних витрат
Головна перевага асоціації – економія коштів співвласників. Об’єднавшись та використовуючи силу оптового замовника, асоціація може отримати істотні знижки від підрядників та постачальників і таким чином знизити комунальні та експлуатаційні витрати для кожного ОСББ, які входять до її складу, зокрема, на вивіз сміття, ремонтні роботи, обрізку дерев та інше.
Зменшення адміністративних витрат
ОСББ може передати частково або повністю функції з управління асоціації, щоб зменшити витрати на утримання будинку та оплату праці персоналу. Приєднатись до асоціації – вигідніше, ніж кожному ОСББ наймати штат своїх працівників. І це вигідніше за укладання договору з управителем, до вартості послуг якого додатково входить сума прибуток та відповідні податки.
І тут у вас може виникнути питання: «А як створити ОСББ в умовах війни?». Для того, щоб на нього відповісти, ми й підготували цей матеріал, де покроково розібрано: з чого варто починати та як створити ОСББ саме зараз.
Крок 1. Створити ініціативну групу
Цей крок є стандартним. Для створення ОСББ або ж вибору управителя необхідно первинно створити ініціативну групу з числа трьох власників квартир та/або нежитлових приміщень у вашому будинку. Створення ініціативної групи необхідно оформити протоколом у довільній формі. Реєструвати створення ініціативної групи ніде не потрібно.
Після цього рекомендуємо розмістити у місцях загального користування у вашому будинку повідомлення, що ви створили ініціативну групу та починаєте процес створення ОСББ. Також доречно залишити контакти, за якими ваші сусіди зможуть зв’язатися з уповноваженими особами, якщо захочуть дізнатися більше або долучитися до цієї роботи.
Крок 2. Продумати план роботи ініціативної групи та познайомитися з сусідами
За законом, процес створення ОСББ складається з визначених кроків, яких необхідно дотримуватися, щоб ОСББ було легітимним. Щоб він пройшов легко й без ускладнень, ініціативній групі варто продумати, хто за що відповідатиме та які ключові кроки вона має здійснити для скликання установчих зборів.
На першому етапі роботи ініціативної групи важливо познайомитися з сусідами та зібрати інформацію про всіх власників квартир і нежитлових приміщень, які є в будинку. Таку інформацію можна отримати від самих власників, а можна звернутися до архіву БТІ (якщо будинок введено в експлуатацію до 2013 року) чи до ЦНАПу (це скоро буде можливим, оскільки державний реєстр, у якому міститься інформація про власників, поступово відновлює свою роботу). Зібравши ці дані, необхідно скласти реєстр співвласників, щоб зрозуміти, кого і як слід буде повідомляти про установчі збори ОСББ та хто зможе на них голосувати.
Крок 3. Прийняти рішення про скликання установчих зборів і повідомити про це співвласників будинку
На цьому етапі має відбуватися засідання ініціативної групи, де буде прийняте рішення про скликання установчих зборів. У цьому рішенні ініціативна група має визначити, коли та де відбудуться установчі збори, а також які питання передбачені до розгляду (зверніть увагу, питання порядку денного для установчих зборів обмежені статтею 6 Закону “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”).
Після того, як ініціативна група погодила між собою всі питання, вона має не менше ніж за 14 календарних днів до дня проведення установчих зборів повідомити письмово — особисто під розписку або рекомендованим листом — кожного співвласника будинку.
Якщо ви обрали варіант рекомендованого листа, то він має бути відправлений на адресу квартири або нежитлового приміщення власника у вашому будинку. У повідомленні про установчі збори необхідно вказати дату, час, місце, проєкт порядку денного та ініціаторів установчих зборів. Дотримання процедури повідомлення є обов’язковим. Якщо ви порушите якусь із цих вимог, створення ОСББ може бути оскаржене. Рекомендуємо зберігати підтвердження повідомлення співвласників протягом всього часу існування вашого ОСББ.
Крок 4. Розробити проєкт статуту та провести інформаційну роботу з сусідами
Коли сусідів повідомлено про установчі збори, саме час детально роз’яснити їм, чому й навіщо ви хочете створити ОСББ. На цьому етапі треба бути готовим відповісти на безліч питань і розвінчати найпоширеніші міфи. Але від якості вашої інформаційної роботи буде залежати, наскільки легко пройдуть установчі збори. Тому рекомендуємо на цьому етапі приділити достатньо часу спілкуванню з сусідами та бути впевненими, що якомога більше питань знайшли свої відповіді.
Також для створення ОСББ вам буде необхідно розробити його статут. Статут ОСББ розробляється на основі Типового статуту ОСББ, затвердженого наказом Мінрегіону. Тому цей процес не є складним. Ви маєте ознайомитися з текстом типового статуту й вимогами закону та відкоригувати текст статуту відповідно до вашої конкретної ситуації. Якщо ж вам знадобиться допомога, завжди можна звернутися до юриста. З текстом розробленого проекту статуту рекомендуємо завчасно ознайомити сусідів, щоб вони до установчих зборів могли надати вам свої зауваження та пропозиції.
Крок 5. Провести установчі збори
У визначений вами день необхідно розпочати збори, розглянути питання порядку денного та провести голосування. Навіть якщо на зборах будуть фізично присутні лише 2 співвласника — це не завада їхньому проведенню. Також ви можете провести ці збори паралельно в онлайн-форматі, щоб якомога більше власників, які тимчасово покинули своє житло у вашому будинку, могли долучитися до дискусії. Якщо на установчих зборах вам не вистачить голосів для прийняття рішення, ви можете дозбирати голоси протягом наступних двох тижнів після дати зборів.
Крок 6. Провести письмове опитування співвласників
За законом, якщо на зборах не було набрано достатньо голосів за або проти прийняття певного рішення, ініціатор зборів має право протягом 15 календарних днів після дати установчих зборів провести письмове опитування відсутніх на зборах співвласників багатоквартирного будинку. Таке опитування може проходити як безпосередньо в письмовій формі, так і в електронній — з використанням електронного підпису, який станом на сьогодні прирівняний до особистого підпису фізичної особи. Електронний підпис можна отримати в банківських установах або ж підписати документ за допомогою хмарного підпису від Дії.
Крок 7. Провести підрахунок голосів та оформити протокол установчих зборів
Після завершення установчих зборів та письмового опитування ініціативна група має порахувати кількість голосів за і проти, віддану співвласниками під час установчих зборів та в порядку письмового опитування. За результатами підрахунку слід оформити протокол установчих зборів, де має бути зазначена детальна інформація про результати голосування з кожного питання порядку денного. Після складення протоколу ініціативна група має повідомити всіх співвласників будинку про прийняті рішення.
Крок 8. Дочекатися початку роботи реєстру та зареєструвати ОСББ
Станом на дату публікації даного матеріалу зареєструвати ОСББ ще немає можливості. Проте реєстри поступово розширюють свою роботу, тож сподіваємося, найближчим часом з’явиться можливість зареєструвати ОСББ. У будь-якому випадку, законодавчо не встановлено термінів, коли ви маєте подати документи на реєстрацію ОСББ після прийняття такого рішення під час установчих зборів. Тож навіть якщо затримка складе місяць, ви все одно зможете зареєструвати своє ОСББ. Зверніть увагу, що в заяві про державну реєстрацію юридичної особи ОСББ ви одразу можете вказати, що просите внести ОСББ до реєстру неприбуткових організацій. У такому випадку після реєстрації ОСББ вам не доведеться окремо звертатися до податкової для реєстрації неприбутковою організацією.
Крок 9. Скласти план роботи новоствореного ОСББ та організувати роботу правління
Одним із питань порядку денного установчих зборів є вибори правління об’єднання. Саме правління є виконавчим органом, який відповідає за повсякденну роботу вашого об’єднання. Від того, наскільки правильно правління розумітиме, в чому сутність роботи ОСББ і що воно має робити, а також наскільки добре воно комунікуватиме зі співвласниками, залежить ефективність роботи ОСББ та атмосфера в будинку. Саме тому після створення ОСББ ми рекомендуємо детально продумати обсяги відповідальності кожного з членів правління та розподілити між собою обов’язки з організації роботи ОСББ.
Від взаємодії сусідів залежить добробут і комфорт життя в багатоквартирному будинку. Саме зараз ми маємо бути єдиними, як ніколи. Тож закликаємо вас знайомитися з сусідами, об’єднуватись і співпрацювати заради нашої перемоги!
ВІДЕО https://www.youtube.com/watch?v=aS3nLo8PSSY&t=3s.
Інформацію підготовлено за матеріалами інтернет-видань